Nebenkosten – Mit diesen Kosten müssen Mieter rechnen

Umlagefähige Nebenkosten

Sehr aufschlussreich ist die Betriebskostenverordnung, welche die 17 Positionen des Betriebskostenkatalogs (§ 2 BetrKV) enthält. Hier können sowohl Vermieter als auch Mieter nachlesen, welche Ausgaben auf den Mieter übertragen werden können. Diese Nebenkosten sind umlagefähig:
1. Die Grundsteuer
2. Die Wasserversorgung
3. Die Entwässerung
4. Das Heizen
5. Das Warmwasser
6. Die verbundenen Anlagen der Heiz- und Warmwasserversorgung
7. Die Fahrstühle
8. Die Straßenreinigung und Müllbeseitigung
9. Die Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
10. Die Instandhaltung der Außenanlagen wie zum Beispiel der Garten
11. Die Beleuchtung
12. Die Schornsteinsäuberung
13. Die Versicherungen, allerdings sind die Rechtsschutzversicherung des Vermieters und dessen Beiträge an den Grundeigentümerverein nicht umlegbar
14. Der Hausmeister
15. Der Kabelanschluss, die Antennen oder das Fernsehen
16. Die anfallenden Kosten für die Nutzung gemeinschaftlicher Waschräume
17. Sonstige Kosten

Möchte der Vermieter sein Recht in Anspruch nehmen und den Mieter für die entstehenden Nebenkosten zur Kasse bitten, muss dies ausdrücklich im Mietvertrag vermerkt sein. In der Betriebskostenabrechnung sollte auch klar definiert werden, woraus sich die “Sonstigen Kosten” zusammensetzen. Beispielsweise können darunter Nutzungskosten von Gemeinschaftsräumen verstanden werden. Viele Wohnanlagen verfügen heutzutage nämlich nicht nur über Waschräume, sondern bieten den Mietern auch Freizeitangebote. Fitnessstudio, Pools oder eine Sauna sind keine Seltenheit mehr.

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Im Absatz 2 § 1 der Betriebskostenverordnung sind außerdem auch die Ausgaben niedergeschrieben, welche nicht umlagefähig sind. Es handelt sich hierbei um Betriebskosten, die sich im Zuge der Verwaltung und Instandhaltung ergeben haben. Unter anderem können diese Ausgaben für folgende Aufwendungen sein:
● Arbeitskräfte und Einrichtungen für Verwaltungsaufgaben
● Die Verwaltungsarbeit des Vermieters
● Gesetzliche und freiwillige Prüfungen
● Reparaturen, die am Dach oder den Heizungsanlagen vollzogen wurden
● Kosten der Gebäudeversicherung, z.B. Mietausfallversicherung
● Ausgaben für einen Experten des Steuerrechts
● etc.

Abrechnung der Betriebskosten

Vermieter können sich entscheiden, die Betriebskosten durch Vorauszahlungen oder eine Pauschale in Rechnung zu stellen. Erheben Sie Vorauszahlungen, müssen diese mithilfe einer Betriebskostenabrechnung gefordert werden. Der Vermieter muss diese spätestens Ende Dezember fertigstellen, um einen Anspruch auf die Betriebskosten zu haben.

Für die Betriebskostenpauschale muss keine Betriebskostenabrechnung gestellt werden. Die Pauschale wird in der Regel im Mietvertrag festgesetzt. Dabei sollte jedoch immer beachtet werden, dass die Nebenkosten beständig ansteigen. Im Vertrag sollte dementsprechend ein Vermerk beigefügt werden, welcher eine Anpassung der Nebenkosten ermöglicht.

Außerdem muss der Vermieter auch festlegen, welche Verteilerschlüssel für die Abrechnung gewählt wurde. So können die Nebenkosten durch den Verbrauch, die Wohnfläche, den Anteil der Wohneinheiten oder die Personenanzahl errechnet werden. Entscheidet man sich für die erste Option, muss der Vermieter einen Verbrauchszähler oder Aufzugskarten besitzen.

Wer zahlt bei Leerstand?

Generell muss der Vermieter mit einem Leerstand rechnen und die entstehenden Kosten selbst tragen. Läuft die Berechnung der Nebenkosten allerdings über die Anzahl der im Mietshaus lebenden Personen ab, entsteht ein gewisser Handlungsspielraum. So kann es sein, dass die Mieter für die zusätzlichen Ausgaben aufkommen müssen oder das der Leerstand als eine Person gewertet wird und somit vom Vermieter getragen wird.

Vermieter sind allerdings auch in der Lage, die Nebenkosten des Leerstands mithilfe der Steuererklärung abzurechnen. Die Aufwendungen können als Werbungskosten deklariert werden und müssen vom Vermieter ausgiebig belegt werden.